La firme JLR Solutions foncières a publié en août une publication intéressante, intitulée « Le véritable coût d’être propriétaire », qui compare la situation financière d’un propriétaire et d’un locataire sur une durée de cinq ans.

Faire l’achat d’une propriété, est-ce avoir fini d’enrichir son propriétaire ou est-ce une acquisition qui engendra une grande quantité de dépenses irrécupérables ? Voici la question auquelle JLR tente de répondre. Car que vous soyez propriétaire ou locataire, se loger demeurera toujours une dépense. La question est de savoir à quoi correspond réellement cette dépense, quelle est la meilleure option.

Étude de cas

Afin de déterminer ce coût, JLR a choisi un cas type d’un ménage qui aurait acquis une copropriété de 200 000 $ en début 2013 et revendue 5 ans plus tard. Puisque le cas est dans le passé, plusieurs données sont connues. Cette propriété se situe dans le secteur de Villeray–Saint-Michel-Parc-Extension, car c’est l'un des arrondissements les plus populeux de l’île de Montréal. Les taxes et l’évolution des prix peuvent varier selon le territoire.

Le cas du propriétaire

Dépense de départ :

• Mise de fonds (10 %) : 20 000 $
• Droit de mutation : 1750 $
• Notaire (incluant possiblement une assurance titre) : environ 1000 $
• Inspection, évaluation demandée par le prêteur, rénovations mineures/décorations : environ 5000 $
• Taxe sur l’assurance hypothécaire (devra être payée au moment de l’acquisition) : 399 $
• Total des dépenses lors de l’acquisition : 28 149 $

Dépense première année (2013)

• Prêt hypothécaire : 180 000 $ + 4 000 $ (prime d’assurance hypothécaire ajoutée au prêt, le pourcentage de prime a changé depuis 2013)
• Paiement hypothécaire (taux d’intérêt à 3 %, amortissement sur 25 ans) : 870,77*12 =10 449 $
• Taxes foncières et scolaires annuelles : environ 2 354 $
• Frais d’entretien (frais de condo et autres dépenses) : 3 000 $
• Assurance : 350 $
• Dépenses totales de la première année : 16 153 $

Les dépenses des années subséquentes sont similaires, mais varient légèrement selon l’évolution des taux de taxation, de la valeur de l’immeuble ainsi que de l’inflation.

Total des dépenses après 5 ans : environ 109 470 $

Vente de la propriété après 5 ans

Le prix des copropriétés sur l’île de Montréal a crû de 17 % entre le début de 2013 et les premiers mois de 2018 selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Ainsi, si le condo pris en exemple ici suit la tendance générale, alors la revente serait effectuée pour une somme de 234 240 $. À noter que l’évolution de la valeur d’une propriété dépend grandement de la localisation de celle-ci.

Prix de vente en 2018 : 234 240 $

Moins :

• Prime courtier (5 %) : 11 712 $
• Solde hypothécaire après 60 mois : 157 752 $
• Profit de la vente : 64 776 $

Coût final de la propriété

Le profit de la vente, moins les dépenses totales après cinq ans, soit 44 694 $. Bref, pour vous loger pendant 5 ans dans une copropriété montréalaise, cela vous aura coûté 44 695 $.

Le cas du locataire

• Loyer dans un logement équivalent : 1000 $ par mois en 2013 (avec une augmentation de 1 % par année. La croissance est plus faible que l’inflation, car les augmentations maximales sont régies par la loi).
• Assurance locataire : 300 $ par année (indexée à 2 %)
• Coût total de la location de la première année : 12 300 $.
• Total des dépenses après 5 ans : 62 773 $.

Le coût de départ et les frais annuels sont inférieurs pour le locataire par rapport au propriétaire. Celui-ci peut donc décider de placer cet argent afin de le faire fructifier.

VERDICT

Pendant que le ménage propriétaire a dépensé 109 470 $, le ménage locataire lui avait des coûts de 62 773 $. Par conséquent, le ménage locataire a pu utiliser les 46 697 $ non dépensés pour effectuer des placements. En investissant cette somme au fur et à mesure que les économies surviennent avec un rendement de 4 % par année, le ménage locataire aura amassé 54 188 $ après 5 ans. Donc, si l’'on soustrait ce montant au 109 470 $ dépensé (loyer + sommes investies), on obtient un coût réel de 55 281 $ pour la location pour des dépenses équivalentes à celles d’un propriétaire.

Bref, pour une dépense égale de 109 470 $ sur 5 ans, le locataire aura, après 5 ans, 10 587 $ de moins que le propriétaire. Ainsi, il aura été avantageux de faire l’acquisition d’une propriété plutôt que la location dans le cas présent. Toutefois, selon le rendement obtenu sur sa propriété et sur ses placements (dans les 2 cas, des pertes sont possibles), l’écart pourrait différer et même être à l’avantage du locataire.