condoproprietaire.com accueille un nouveau collaborateur, M^e Fiset. Il écrira un article bimestriellement dans notre e-magazine.

M^e Fiset a fondé son cabinet Fiset Légal, qui se spécialise notamment dans le droit immobilier, assurance, médiation et arbitrage. Son expérience et ses conseils pourront sans doute mieux informer nos lecteurs.

L’article 1103 du Code civil du Québec accorde au copropriétaire un recours contre son syndicat de copropriété afin d’annuler une décision prise par l’assemblée des copropriétaires :

Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

Selon les commentaires du ministre de la Justice, l’article 1103 C.c.Q. consacre l'abus de droit en matière de copropriété et « vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité »[1]. La notion d’abus de droit est codifiée à l’article 7 C.c.Q. qui énonce qu’aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable.

Puisque « tout propriétaire » peut demander l’annulation d’une décision, même le copropriétaire ayant perdu son droit de vote suite au non-paiement des charges communes possède l’intérêt suffisant pour intenter une telle demande[2]. La Cour des petites créances n’étant pas compétente pour entendre un tel recours, le copropriétaire devra intenter son action en annulation à la Cour supérieure[3].

Le premier motif d’annulation mentionné à l’article 1103 C.c.Q. est la partialité de la décision. Une décision de l’assemblée des copropriétaires sera qualifiée de partiale lorsqu’elle n’est pas prise dans l’intérêt collectif des copropriétaires, mais plutôt au bénéfice d’un certain nombre d’entre eux[4]. Par exemple, dans l’affaire Gérard Bourguet Antiquaire inc. c. Syndicat de la copropriété condominiums Les Passerelles[5], la Cour a jugé qu’une décision prise uniquement dans l’intérêt des copropriétaires d’habitation et au détriment des copropriétaires commerciaux constituait une décision partiale. Toutefois, la décision qui semble viser plus particulièrement un copropriétaire ne sera pas nécessairement partiale si elle s’applique à l’ensemble des copropriétaires[6].

Le second motif d’annulation vise la décision prise dans l’intention de nuire ou celle prise au mépris des droits des copropriétaires. Étant donné que l’objectif de l’article 1103 C.c.Q. est de protéger les copropriétaires contre l’abus de droit, l’auteure M^e Stefania Chianetta soutient que la décision prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou sans tenir compte de leurs droits est celle qui a été prise de manière abusive[7]. Cette interprétation restrictive a été reprise dans la jurisprudence[8]. Signalons que le fardeau de preuve qui repose sur le copropriétaire victime d’une décision abusive est lourd, étant donné que la bonne foi se présume[9] et que « l’abus de droit requiert une démonstration convaincante »[10].

Quant au troisième motif d’annulation prévu à l’article 1103 C.c.Q, soit l’erreur dans le calcul des voix, il est dénué de tout élément de partialité ou d’abus^[11]. L’erreur porte sur la comptabilisation des votes lors de l’assemblée des copropriétaires. Par exemple, il y aura erreur dans le calcul des voix si des copropriétaires votent alors qu’ils sont privés de ce droit, ou encore lorsque des personnes votent sans détenir une procuration leur permettant de le faire. Par ailleurs, l’erreur dans le calcul des voix ne vise pas les situations ou l’assemblée n’a pas adopté la décision selon la majorité requise.

Le copropriétaire qui désire faire annuler une décision en vertu de l’article 1103 C.c.Q. doit le faire dans un délai très serré. En effet, il ne dispose que de 60 jours pour intenter son action. Ce délai étant d’ordre public, il ne peut pas être prolongé par le tribunal[12]. Le point de départ du délai est la date de la tenue de l’assemblée des copropriétaires et il commence à courir même si le copropriétaire était absent lors de l’assemblée et que le procès-verbal ne lui a pas été communiqué[13]. Passé 60 jours, la décision abusive devient inattaquable[14]. Le délai de 60 jours est un délai de déchéance. Cette qualification du délai entraîne plusieurs conséquences. D’une part, contrairement au délai de prescription, le délai de déchéance ne peut être suspendu ou interrompu. D’autre part, advenant qu’un propriétaire soit poursuivi par le syndicat parce qu’il refuse de se conformer à ladite décision, il ne pourra invoquer en défense le fait que la décision est abusive[15].

Le recours prévu à l’article 1103 C.c.Q. ne peut être entrepris sans un motif valable. Afin de décourager qu’une procédure judiciaire soit intentée de manière abusive par le copropriétaire, l’article 1103 C.c.Q. stipule que celui qui intente une action en annulation futile ou vexatoire peut être condamné à des dommages-intérêts. Le montant pourrait représenter tous les frais encourus par le syndicat pour se défendre[16], ce qui représenterait certainement une somme considérable compte tenu du fait qu’en tant que personne morale, ce syndicat doit être représenté par avocat[17].

Ce recours n’est toutefois pas le seul dont dispose un copropriétaire afin d’annuler une décision de l’assemblée des copropriétaires. Il existe en effet d’autres motifs que ceux énoncés à cet article qui permettent à un copropriétaire d’attaquer la validité d’une décision[18] au moyen d’une action directe en nullité[19]. Les décisions portant atteinte aux droits fondamentaux ou celles adoptées en contravention d’une disposition d’ordre public peuvent aussi être invalidées pas le tribunal et elles ne sont pas soumises au délai de déchéance de 60 jours prévu à l’article 1103 C.c.Q.[20] C’est le cas, par exemple, des décisions qui n’ont pas été adoptées selon les majorités requises, puisqu’on ne peut alors parler de décisions valides[21]. Si l’assemblée des copropriétaires ratifie un règlement discriminatoire, le copropriétaire n’aura pas à s’y conformer puisqu’en vertu de la protection accordée par la Charte des droits et libertés de la personne, toute clause discriminatoire est sans effet[22]. L’article 1102 C.c.Q. prévoit également qu’est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire.

Finalement, avant d’intenter son recours, le copropriétaire devrait avoir en tête que le tribunal saisi d’une demande en annulation ne s’attardera pas à apprécier l’opportunité ou le bien-fondé de la décision de l’assemblée des copropriétaires, se limitant à en déterminer la légalité[23]. Ainsi, même s’il considère qu’il s’agit d’une mauvaise décision, il refusera de l’annuler si elle a été prise validement. Par ailleurs, en l’absence d’abus de droit, le tribunal peut aussi refuser d’annuler une décision entachée d’une irrégularité mineure s’il est convaincu que la décision serait adoptée à nouveau si elle était soumise à un second vote[24].

Par M^e Sébastien Fiset et M^e Eloïse Lemieux

[1] Québec (Ministère de la Justice), Commentaires du ministre de la Justice - Le Code civil du Québec, t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993.

[2] Stefania CHIANETTA, « Le recours en annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires en vertu de l’article 1103 du Code civil du Québec : conditions d’exercice et sanctions », dans S.F.C.B.Q., vol. 366, Développements récents en droit de la copropriété divise (2013), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 138; Christine GAGNON, La copropriété divise, 3^e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2015, par. 727.

[3] Syndicat des copropriétaires des Goelands c. Brassard, 2013 QCCQ 1119, par. 13; Syndicat de la copropriété Upper Edison 371-373 c. Houle, 2005 CanLII 43558 (QC C.Q.), par. 10; Hudon c. Syndicat des copropriétaires de La Pyramide, 2006 QCCQ 11999, par. 6-8.

[4] Gérard Bourguet Antiquaire inc. c. Syndicat de la copropriété condominiums Les Passerelles, 2015 QCCS 581, par. 101-106.

[5]Id.

[6] S. CHIANETTA, préc., note 2, p. 142-143.

[7] Id., p. 145-146.

[8] Strina c. Syndicat des copropriétaires des Berges de l'Anse III, 2017 QCCS 645, par. 61; Gérard Bourguet Antiquaire inc. c. Syndicat de la copropriété condominiums Les Passerelles, préc., note 4, par. 104.

[9] 2805 C.c.Q.

[10] Audet c. Syndicat de la copropriété Jardins Valmer inc., 2013 QCCS 4090, par. 55.

[11] S. CHIANETTA, préc., note 2, p. 149.

[12] Antonius c. Syndicat de Manoir Un, 500-05-047163-991, 3 février 1999 (C.S.).

[13] S. CHIANETTA, préc., note 2, p. 154.

[14] Boismenu c. Syndicat des copropriétaires du Lauréat montréalais, 2007 QCCS 2124, par. 33-35; Pierre-G. CHAMPAGNE, « Droits et recours des copropriétaires », dans S.F.C.B.Q., vol. 159, Développements récents en droit de la copropriété divise (2001), Cowansville, Éditions Yvon Blais.

[15] S. CHIANETTA, préc., note 2, p. 153.

[16] A. M. BENOÎT et M. TRUDEL, préc., note 18, p. 203.

[17] 87 C.p.c.

[18] Bernard c. Syndicat des copropriétaires Condo Formula 1, [1996] R.D.I. 220 (C.S.).

[19] S. CHIANETTA, préc., note 2, p.151.

[20] Martingal (Le) c. 6647821 Canada inc., 2014 QCCS 3572, par 61; Dubé c. Syndicat des copropriétaires du 14350-14360 Notre-Dame Est, 2011 QCCS 2115; Veillette c. Syndicat des copropriétaires condominium Les Châtelets, 2008 QCCQ 3559, par. 11; C. GAGNON, préc., note 2, par. 729; André M. BENOÎT et Marie TRUDEL, Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec, Montréal, Wilson & Lafleur, 2009, p. 202.

[21] A. M. BENOÎT et M. TRUDEL, préc., note 18, p. 201.

[22] 13 C.D.L.P.

[23] Kilzi c. Syndicat des Co-propriétaires du 10 400 Boul. L'Acadie, 2001 CanLII 10061 (QC C.A.), par. 72-73.

[24] S. CHIANETTA, préc., note 2, p. 159-160; Boivin c. Syndicat des copropriétaires des condominiums Versailles, [1998] R.L. 620 (C.S.); Boivin c. Syndicat des copropriétaires Terrasse Le jardin Durocher inc., 2011 QCCS 6110, par. 148-150.