Sylvain Girard, vice-président de la CIGM

Sylvain Girard occupe le poste de vice-président de la CIGM, une association à but non lucratif qui regroupe la quasi-totalité des courtiers immobiliers du Grand Montréal, soit 9000 membres. Fondée en 1954, elle est la troisième plus importante chambre immobilière au Canada.

Les ventes de copropriétés ont fait un bond de 11 % dans la région métropolitaine de Montréal en comparaison aux transactions effectuées au mois de juillet 2015. 876 unités ont été vendues durant juillet alors que l’an dernier à pareille date, 787 condos ont trouvé preneurs. Les statistiques du mois de juillet 2016 ont été publiées par la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) à partir de la base de données provinciale Centris® des courtiers immobiliers.

«Bien qu’il soit encore à l’avantage des acheteurs (13,4 mois d’inventaire), le marché de la revente de copropriétés voit son surplus d’inventaires se résorber progressivement», souligne Daniel Dagenais, président du conseil d’administration de la CIGM dans le communiqué faisant étant de ces chiffres.

Notons par ailleurs que le prix médian des copropriétés a augmenté de 2 %, alors que la moitié des copropriétés se sont négociées à un prix supérieur à 250 000$.

D’autres statistiques de janvier à juin 2016 de Centris ont été publiées par la Chambre pour Montréal en ce qui touche la copropriété. Ainsi sur les 7625 inscriptions, il y a eu 4223 ventes, avec un prix médian de 280 000$, et un délai de vente moyen de 114 jours.

Faire parler les chiffres témoigne-t-il de l’état réel du marché de la copropriété et dans une certaine mesure du rapport que celui-ci entretient avec l’immobilier en général? Condoproprietaire a posé quelques questions à Sylvain Girard, vice-président de la CIGM, à se pencher sur ce secteur d’activité fort important pour l’économie.

Condopropriétaire : Quel est l’état d’esprit des membres de la Chambre alors que le marché immobilier tend de plus en plus à s’équilibrer?

Sylvain Girard : Si on parle de chiffres, il y a eu augmentation dans la grande région montréalaise, mais le prix de vente stagne à Montréal. C’est une question d’offres et de demandes et ça affecte acheteurs et vendeurs. Par contre, par rapport à la Chambre, vu le nombre de transactions, les courtiers immobiliers ont autant de travail à faire vu que les prix ne sont pas constamment à la hausse comme il y a cinq ans où c’était essoufflant.

CP : Est-ce que la vente de la copropriété a une influence sur la vente du reste du marché immobilier?

SG : Oui, presque une propriété sur deux qui se vend à Montréal est une copropriété. Vous avez vu le nombre de copropriétés qui se construisent dans les deux dernières années. C’est un marché qui influence la moyenne des statistiques.

CP : Il y a un délai de vente moyen de 114 jours selon les chiffres de janvier à juin 2016. Est-ce raisonnable?

SG : Si vous parlez à un vendeur, il va trouver ça long. Plus le délai est long, plus ça favorise les acheteurs. Plus il y a de condos disponibles, plus les prix vont avoir tendance à la baisse, plus le délai sera long. Mais ce qui est un peu surprenant avec les statistiques, c’est le prix médian qui ne semble pas bouger. On vend plus par rapport aux six premiers mois de 2015 et les condos sont au même prix. On ne sait pas quelle conclusion on peut tirer de ça. Pour nous, c’est un marché très intéressant ; il n’y a pas d’inquiétude sur le prix.

CP : Y a-t-il des acheteurs pour les centaines de copropriétés qui se construisent en ce moment au centre-ville?

SG : Je vais vous répondre avec un argument de vendeur vu que je suis moi-même courtier. Il y a toujours preneur en fonction du prix. C’est une question d’offres et de demandes. Si ces unités offrent une meilleure valeur que celles existantes, ce sont les nouveaux condos qui vont se vendre. Ce que l’acheteur a comme alternative qui dicte le prix auquel les choses se vendent.

Je présume que ces grands constructeurs font des études de marketing avant de lancer leurs produits sur le marché. On comprend aussi que la façon de financer ces constructions augmente la moitié des unités avant de creuser les fondations et obtenir leurs prix. Si le projet est vendu à 30%, il ne démarre pas parce qu’on n’obtient pas le financement pour la construction.

Aujourd’hui, la construction de la copropriété neuve est plus efficace en terme d’utilisation d’espace. Au Québec, un 4 ½ construit en 2016 n’a pas la même grandeur qu’en l’an 2000. On a tendance à avoir des appartements plus grands en 2000 qu’on les a aujourd’hui, car le prix du terrain augmente. Et si jamais il n’y a pas d’engouement, ils peuvent mettre une pause dans le projet et le réévaluer.

CP : Est-ce que la présence des condos en grand nombre au centre-ville a-t-elle une influence sur la vente des copropriétés ailleurs sur l’île de Montréal? Y a-t-il là par ailleurs un impact sur les courtiers immobiliers?

SG : La théorie économique toute simple dit : si le nouveau produit a plus d’avantages pour le même prix, c’est lui qui se vend. Ça ne va pas être forcément les mêmes catégories d’acheteurs. Ce sont parfois des marchés de sous segments même si c’est des copropriétés. L’emplacement peut avoir aussi un impact majeur : les nouveaux condos ne sont pas tous bien situés, car ce sont des terrains qui sont devenus disponibles. Alors il faut mettre ça dans le poids de la balance.

Pour ce qui est de la question des courtiers, quand le marché ralentit, ça donne du travail au courtier immobilier. Quand le marché s’accélère, ça donne aussi beaucoup de travail, car il faut agir rapidement pour satisfaire les besoins de l’acheteur. Si le marché va bien, on doit aider un type de clients ; s’il ralentit, c’est un autre type de clients. On est occupé, peu importe ce qui se passe. C’est comme les journalistes, bonne ou mauvaise sera la nouvelle, vous serez occupé.

CP : Peut-on faire l’équation : ralentissement ou stabilisation du marché de vente du condo égale augmentation de la location?

SG : C’est la première fois que je vois cette équation. Il y a un certain impact, car quand le marché du condo ralentit, les vendeurs demandent à quel temps je devrais louer mon condo, car je ne trouve personne pour l’acheter.

Il ne faut pas oublier qu’un copropriétaire qui a un condo doit payer son hypothèque, ses taxes, ses assurances, etc. sinon il perd quand le condo n’est pas occupé. Mais je vais vous donner la réponse que je donne à mes clients : n’oubliez pas qu’on habite au Québec, et quand on loue, on doit utiliser le bail de la Régie du logement qui vient avec des restrictions pour se loger.

À titre d’exemple : Si on veut vendre, le nouvel acquéreur doive respecter le bail et ça peut éloigner un acheteur potentiel. La plupart des acheteurs de condos résident dans leurs propriétés. Seule une minorité est considérée comme des investisseurs.

J’aurais tendance à répondre oui.

CP : Est-ce que l’absence ou le peu de construction du logement locatif au cours des dernières années a-t-il contribué à faire augmenter la location de copropriété?

SG : Je vais mettre un autre chapeau et je vais vous répondre en tant que propriétaire locatif d’immeuble.

Vous avez raison dans votre affirmation, mais je n’ai pas la même prémisse. Il n’y a pas beaucoup de construction d’unités de logement. Ça, c’est une opinion de Sylvain Girard propriétaire et non courtier. Il y a beaucoup de restrictions qui viennent avec la situation des loyers et ça, c’est un frein à l’investissement dans la construction d’immeubles à logements locatifs.

Un investisseur qui vient placer son argent et qui veut un certain rendement, s’il est limité dans ce qu’il peut faire à cause des règles d’augmentation du loyer, il va réfléchir à son rendement et il va faire un autre choix. Ceci étant dit, je trouve que c’est bien qu’il y a des règles au Québec pour protéger les locataires, car il y a des propriétaires qui ont abusé par le passé. Mais en contrepartie, ces règles peuvent parfois nuire à l’investissement pour l’immobilier locatif. Mais je ne fais pas de lien direct entre la construction de copropriétés qui devient locative et le manque potentiel ou présumé du logement locatif.

CP : Vous avez 17 ans d’expérience en tant que courtier, comment réagissez-vous devant cette situation où l’acheteur qui voit que les taux d’intérêt sont bas constate aussi que les prix ne bougent pas?

SG : J’ajouterai un autre facteur : même si les taux d’intérêt sont bas sur les prêts hypothécaires, le taux de rendement de l’argent qu’on détient à la banque est bas aussi. Ou je mets de l’argent dans la banque et je perds de la valeur avec l’inflation, ou j’achète un condo et même si sa valeur n’augmente pas chaque année, au moins, je ne perds pas d’argent. Le condo suit l’inflation et je me loge.

CP : Les marchés de Toronto et de Vancouver connaissent une surchauffe qui risque de provoquer une crise qui peut avoir un impact sur Montréal. Partagez-vous cette crainte?

SG : Je crois que les marchés sont plutôt distincts, mais ce qui pourrait nous affecter, c’est si le gouvernement décide de mettre des restrictions pour changer les règles de financement afin d’influencer les marchés de Toronto et de Vancouver et que ces règles sont pancanadiennes. Le marché de Montréal n’est pas gonflé ni surévalué. Je sais que je parle au nom de la Chambre. C’est un élastique difficile à étirer. On parle avec beaucoup de suppositions. Montréal s’en est toujours bien tirée. On a fait un rattrapage par rapport aux autres grandes villes. On est moins cher que Toronto et Vancouver. On a quand même rattrapé en augmentant plus rapidement en pourcentage.

CP : Le secteur de la copropriété demeure complexe. Comment se positionne la Chambre face à ce genre d’habitation?

SG : C’est vrai que c’est un domaine complexe. Ce n’est pas comme acheter une unifamiliale. C’est comme acheter une petite entreprise parce qu’il y a des états financiers, un bilan, le fonds de prévoyance, la couverture d’assurance, la gestion de l’entretien… Donc, même pour vendre, il faut bien connaître son produit. Les gens pourront s’adresser à la Chambre qui est une association à but non lucratif.

Par Saïd Mahrady

Le mois prochain, e-magazine donnera la parole à l’Office de protection des consommateurs (OPC). Charles Tanguay, porte-parole explique le travail de l’organisme en ce qui concerne la copropriété.