Vers une réforme du droit de la copropriété, Me Christine Gagnon

Publié le 01-10-2016

Me Christine Gagnon, porte parole de la chambre des notaires du Québec.


Entrevue avec Me Christine Gagnon, notaire depuis 1989, année d’obtention de son doctorat en droit civil de l’Université de Montréal. Me Christine Gagnon de Gagnon Bujold Notaires se spécialise en droit de la copropriété (divise et indivise). Elle est assurément une figure de proue dans le milieu du droit de la copropriété.

De son propre aveu, cette pratique notariale très pointue ne faisait pas partie de son « plan de match » de carrière. C’est plutôt un véritable « coup de foudre » qui l’a poussée à choisir cette spécialité, suite à un cours universitaire portant spécifiquement sur la copropriété. "La matière était complexe, malgré la vingtaine de jugements à peine à l’époque, et l’est encore davantage aujourd’hui avec l’explosion du nombre de copropriétés ces dernières années".

Cette complexité fait en sorte que Me Gagnon offre, en plus de sa pratique, ses services de consultante à l’échelle de la province afin de répondre à des besoins criants dans le domaine du droit de la copropriété. En outre, elle est professeure associée à la Faculté de droit de l’Université de Montréal, en plus d’enseigner aux étudiants de deuxième cycle à l’Université de Montréal, à l’Université Laval et à l’Université de Sherbrooke.

Pour Me Gagnon, le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier qui se différencie des autres parce qu’il touche à différents secteurs d’activité. C’est une spécialité à part entière et c’est précisément ce qui la stimule. « Ce qui est particulier, c’est que le droit de la copropriété fait non seulement appel au droit du bien, mais aussi au droit des personnes morales, étant donné que le syndicat de copropriété est, en lui-même, une personne morale. C’est donc un amalgame de deux droits », explique-t-elle.

La réforme de la copropriété se fait attendre

Ayant acquis une vaste expertise dans le domaine, la notaire a été appelée à coprésider le Groupe de travail sur la copropriété du ministère de la Justice du Québec, en 2013. Ce rôle l’a amenée à participer à l’élaboration des recommandations qui devraient, éventuellement, changer des dispositions particulières dans le Code civil de la copropriété.

Trois ans plus tard, la réforme se fait toujours attendre. « Tout le monde attend le projet de loi avec impatience, nous avons très hâte. La ministre de la Justice a toujours le même discours : le projet de loi est en préparation et elle le déposera au moment qu’elle jugera opportun », déplore Me Gagnon.

Informer les copropriétaires : une priorité absolue

Il n’est guère étonnant que la notaire attende d’un pied ferme le dépôt du projet de loi, car elle a participé activement aux recommandations qui ont été formulées par le Groupe de travail sur la copropriété. De par son rôle clé au sein de celui-ci, Me Gagnon a formulé deux types de recommandations : une première de nature juridique et l’autre en matière d’information aux citoyens.

Cette dernière revêt une importance capitale de nos jours puisque « l’achat ou la vente d’une copropriété est plus complexe que jamais », souligne-t-elle, avec justesse. C’est pourquoi elle se réjouit de la création du site Internet copropriete.info, une initiative de la Chambre des notaires du Québec. « C’est la première fois que je vois autant d’ordres professionnels qui collaborent ensemble », et ce, dans le but d’informer les copropriétaires futurs et actuels. Mais encore faut-il que les copropriétaires se donnent la peine de chercher l’information, qui est pourtant bien présente sur la toile.

«La meilleure façon d’aider le copropriétaire est d’éveiller en lui un besoin d’information dans le but de le protéger lors de la transaction ou encore lors de la signature d’un contrat d’adhésion », suggère Me Gagnon, en prenant soin d’ajouter qu’advenant « des clauses abusives ou illisibles, l’acheteur soit protégé par la Loi.»

Qu’en est-il de l’aspect juridique ?

Même si le copropriétaire est bien informé et parvient à décrypter le droit de la copropriété, une difficulté demeure : les aspects juridiques ne sont pas à jour.

À ce sujet, Me Gagnon a proposé une recommandation voulant que les acheteurs puissent obtenir de l’information au sujet du fonds de prévoyance de la copropriété déjà existante avant de finaliser la transaction. Actuellement, « le syndicat n’est pas obligé de répondre à ce type de demande de la part de l’acquéreur », note la notaire, suggérant du même coup que la Loi doit aller plus loin en ce sens. Elle propose que le prix d’une copropriété soit fixé, notamment, en fonction du fonds de prévoyance. Par exemple, pour deux copropriétés situées dans deux immeubles semblables, il faudrait tenir compte à la fois du fonds de prévoyance, de l’étude de l’état d’immeuble et du carnet d’entretien. Si pour l’un, tous les éléments sont présents et que pour l’autre, ce n’est pas le cas, il faudrait que le prix soit établi en conséquence. « Un copropriétaire ne devrait pas payer le même prix pour deux appartements qui ne sont similaires qu’en apparence. S’il y a un bon fonds de prévoyance, le prix doit être moindre », recommande la notaire.

Elle illustre son point de vue en évoquant le fait qu’une caisse bien garnie aide à couvrir les coûts des travaux importants, ce qui, conséquemment, facilite les négociations du syndicat avec de tierces parties, à l’instar des compagnies d’assurances.

À ce chapitre, l’assurance des immeubles en copropriété est aussi un sujet prioritaire aux yeux de Me Gagnon. « Les franchises élevées engendrent d’importants problèmes pour certains syndicats. Il y a beaucoup de choses à améliorer à ce niveau », soutient-elle.

Abaisser la majorité lors des assemblées

Entre autres choses, le Groupe de travail sur la copropriété du ministère de la Justice du Québec a aussi recommandé d’abaisser la majorité requise lors des assemblées générales, ce que prône également Me Gagnon : « La France l’a fait plusieurs fois, mais ici, la majorité élevée exigée lors des assemblées pose problème : souvent, les gens s’opposent à la décision ou ils ne se présentent tout simplement pas à l’assemblée. Résultat : on bloque le processus décisionnel. »

On rencontre ce problème principalement dans les grandes copropriétés puisque c’est forcément plus difficile de prendre des décisions en obtenant 75 % des voix.

Les copropriétaires ont pourtant tout à gagner à participer aux assemblées, car ils ont la chance de se prononcer sur des sujets d’intérêt commun. « Dans les copropriétés plus récentes, on enregistre une foule record lors de la première assemblée, et plus le temps passe, moins il y a de copropriétaires présents », regrette la juriste. Est-ce qu’on remarque un désintéressement total de la part des copropriétaires pour autant ? Pas forcément. Me Gagnon croit plutôt que plusieurs facteurs entrent en ligne de compte, notamment le nombre grandissant de condos loués. «Le désintéressement observé ressemble à n’importe quel autre processus démocratique», argumente-t-elle, en citant l’exemple du suffrage pitoyable lors des élections scolaires.

Les litiges les plus fréquents

Lorsqu’on la questionne au sujet des litiges courants dans le domaine de la copropriété, Me Gagnon réfère à la jurisprudence. «En ce moment, les litiges sont davantage d’ordre monétaire, ce qui relève surtout des petites créances. On observe aussi de nombreuses injonctions en ce qui a trait aux aboiements de chiens, aux auvents, aux condos convertis en salons de coiffure ou encore en garderies…»

Invitée à commenter les litiges entre acheteurs et promoteurs, la notaire soutient que la question demeure « un problème humain » et qu’il ne s’agit pas, dans la plupart des cas, de fausse représentation de la part des promoteurs. « On ne peut rien mettre dans la Loi qui va changer les comportements humains», dit-elle. Pour appuyer ses dires, elle donne l’exemple de l’estimation des frais de condo par le promoteur qui, « par inexpérience ou encore pour mousser ses ventes, fixera le plus bas budget possible. Les frais gonflent avec le temps parce que les estimations initiales étaient insuffisantes». À ce sujet, Me Gagnon ajoute que le Groupe de travail a d’ailleurs recommandé «que le promoteur soit responsable des hausses de frais pour les deux ou trois années suivant la mise sur pied de la copropriété».


Par Saïd Mahrady

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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